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童四鹤,义乌零售业的领跑者

发布时间: 2014-01-14      

     义乌拥有中国小商品城等众多专业批发市场,世界闻名,而且零售业也很发达,百货行业的有加利、家友、好又多、华联、百佳、杭州解百等大型超市和零售商店各显身手。浙江雪峰房地产开发有限公司董事长童四鹤在义乌世纪商城排兵布阵,成为义乌零售业的领跑者。
(一)
    位于绣湖广场地下的世纪商城分上下两层,上层拥有纵横14条街、860余间店面,下层则是1.8万平方米的超市,加上停车场,总建筑面积8.8万平方米,是由浙江雪峰房地产开发有限公司投资开发的。区别于义乌现有市场体系中以小商品为主的批发功能,世纪商城主要经营中高档商品零售贸易。作为国内外客商云集的商贸城市,义乌和周边地区居民的购买力与日俱增。世纪商城在填补当地大中型零售市场空白的同时,也使义乌商业网点布局得到优化。
    “前年是2万元,去年是4万元,今年已经涨到了6万元。”在世纪商城经营品牌运动鞋的一位经营户告诉记者,25平方米标准店铺的年租金已从1万元涨到5万元至8万元。
    “至于当初投资商铺的人有多少从世纪商城掘得第一桶金,我都难以统计了。”浙江雪峰房地产开发有限公司董事长童四鹤这样说。
(二)
    现在,义乌绣湖广场以及世纪商城俨然已成为义乌老城区的休闲购物中心。记者看到,世纪商城由多条精品步行商业街组成,包括化妆品区、工艺品区、饰品区、服装区、文化休闲区、餐饮区、电脑通讯商品区、家电区等功能区域,并由六到八米宽的田字形大道将其相互围合排列在一起,设置有不同风格的街心广场供游人休息,银行、电信、邮政、工商、税务、医务救助、公共厕所、停车库等配套设施也很齐全。
    义乌市旧城改造暨市民广场建设的龙头项目———世纪商城及停车场是义乌市政府规划的跨世纪重点建设项目。当时,因为受该市火车站高架桥下开发失败的影响,许多开发商退避三舍。面对巨大的投资风险,童四鹤挺身而出。在政府部门招标陷入困境时,他主动向领导请缨,经过公开招投标接下了这个工程。
    “要建就要建精品工程,只有建成具有城市地标意义的工程,才能把商铺做旺。”为了使世纪商城达到国内一流水平,在建设之初,公司就规定按照统一风格设计装修,不允许出现任何破坏风格的装修。童四鹤则终日在工地上奔波忙碌。
    业内人士认为,投资地下商城具有投入高、风险大、收益低的特点,但更大的风险还是城市商业布局调整带来的不确定因素。在世纪商城进入可行性论证时,福田市场的项目开发准备破土动工。“政府的整体部署是商业中心北移,会不会使世纪商城日后被边缘化呢?”这个问号时时在童四鹤的脑海里浮起。不过,童四鹤相信,在商业地产领域,最重要的除了地理位置以外,还有开发商准备为培育这个商业地产愿意付出的努力以及正确的市场定位。
    商业地产领域有“隔街死”和“一步差三成”的说法。一条街不过20米宽,这边生意红火得很,那边可能就一片萧条,哪怕是店面紧挨着,差一步,你的生意就可能比别人差三成。
    世纪商城在开业之初就打算做大零售业。童四鹤做出这样的选择是有道理的。随着义乌经济快速发展,当地的消费能力不断提高,品牌消费群体日益扩大,引进一批专卖店业态的商铺可以满足这种消费需求,同时与各批发市场形成错位竞争。
    目前,义乌的市场体系大致由几大市场构成:国际商贸城、宾王市场、针织市场、义乌农贸城、义乌木材市场、义乌针织市场、家具市场、电脑市场、家电市场、化妆品市场、篁园市场。由于义乌的市场重心北移,城中商业圈剩下针织市场、几条专业街,还有各大超市。
有关人士认为,义乌商业布局东北重西南轻,北面高楼林立,活力四射,人流、物流、车流交织,而在西面,人流、物流、车流就少得多了。童四鹤决定在义乌老城区开发商业零售业态,也有基于改变义乌商业布局不平衡的考虑。另外,地下商城的开发成本相对较低也是吸引他的一个重要因素。虽然从建筑成本来看,地下商城的投入要高很多,但土地费用相当低,而且可延伸的空间比地面大,从总体来看还是合算的。
(三)
    童四鹤意识到,商业地产的成败,关键取决于加盟店的含金量,只要吸引名企名店加盟,就能大幅提升商业地产物业价值,使商业地产利益达到最大化。 
    记者在世纪商城采访时,经营户纷纷将这里超强的人气归结为“好又多”超市加盟。义乌百货零售行业竞争相当激烈,尽管如此,“好又多”超市曾创下开业半个月营业额超过1800万元的骄人业绩。
据童四鹤介绍,世纪商城引进主力店的面积占了很大比例,超过其他副主力店及品牌店。主力店的租金相对较低,对整个物业的回报也比较低,但是它可以吸引人流,迅速形成很好的商业氛围;而带来最大利润的却是品牌店,占购物中心全部租金的70%至80%。处理好主力店与品牌店的关系,是商业地产项目能否持续发展的关键所在。“当初我们引进‘好又多’超市时就考虑到了这一点,因此给了超市相当大的优惠”。
    据了解,世纪商城创造了许多全国第一:第一个利用民间资金开发平战两用人防工程;单体平战结合人防工程开发项目规模全国第一……该工程因此被中国房地产协会授予“中国浙江地产品营销成功典范”。
    采访结束时,童四鹤告诉记者一个好消息,根据《房地产开发企业资质管理规定》,建设部住宅与房地产业司近期组织了一级房地产开发企业资质初评。浙江雪峰房地产开发有限公司已经初评合格。
    目前,该公司在香港、徐州、杭州、义乌拥有全资或控股子公司10多家,涉及房地产开发、酒店宾馆、商业市场开发、物业管理等领域,综合实力不断增长,已连续四年获得义乌市经济发展贡献奖,连续七年成为义乌市纳税大户,还获得义乌市最具竞争力房地产企业、金华市十佳房地产优秀企业等称号。目前正在开发的项目有杭州市解放路雪峰商务大厦、杭州滨江区雪峰科技大楼、杭州雪峰清泰花苑,以及有史以来义乌市规模最大、档次最高的银河湾居住园,占地200亩的杭州雪峰南洋观潮山庄也进入方案论证阶段。





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